Preguntas Frecuentes
En este punto vamos a encontrar los temas y preguntas de interés de todo comprador, vendedor de un inmueble; como así también de locadores y locatarios..

Compras y ventas de inmuebles en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y Prov. de Buenos Aires.

¿Cuáles son los instrumentos que se suscriben hasta la Escritura?

Los instrumentos son tres: «Reserva de Compra», «Boleto de Compra Venta» y «Escritura» traslativa de dominio.

¿Qué es la Reserva de Compra?

Por reserva de compra entendemos quees elinstrumento que contiene una «oferta» que el comprador realiza por el inmueble objeto del negocio, por el que se entrega una suma de dinero, y que en tanto no sea aprobada por la parte vendedora, el negocio no está cerrado. Es conveniente no dejar dinero en efectivo, puesto que en caso de que la oferta no sea aceptada, es más fácil recuperar el valor dejado en cheque.

¿Cuáles son los efectos principales que se generan con la reserva?

Una vez que la Reserva de Compra fue aceptada, la oferta realizada por el comprador tiene como efecto principal, que el inmueble sea retirado de la venta y se comience con los trámites preparatorios para la suscripción del Boleto de Compra Venta o de la Escritura.

¿Qué sucedería si el comprador se arrepintiere y quisiera desistir de la operación una vez suscripta la reserva?

En este caso, el comprador perderá la suma de dinero entregada en concepto de reserva. Por ello, antes de efectuar una oferta por un inmueble, es conveniente estar muy seguro de querer efectuar la operación.

¿Cuáles son los puntos que deben existir principalmente en la reserva?

En la generalidad de las transacciones se establece el precio que el comprador ofrece pagar al vendedor por el inmueble y un plazo para la suscripción del Boleto de Compra Venta o de la Escritura.

Que sucede una vez que fue aceptada la oferta y comunicado ello al Comprador. ¿Cómo siguen los trámites?

En la generalidad de los casos, una vez que se cuenta con la firma del Boleto de Compra Venta, y cumpliendo con los plazos que fueron acordados por las partes en la misma reserva. Las partes suscriben el Boleto de Compra Venta, siendo este un contrato con efectos obligatorio para estas.- Es por ello que previo a la firma del mismo es altamente conveniente que el comprador se ponga en contacto con el Escribano que en definitiva intervendrá en la operación o en su defecto con algún abogado para que lo asesore.

¿Se perfecciona el negocio con la firma del Boleto de Compra Venta?

No, en realidad, el negocio se perfecciona con la firma de la escritura y la entrega de la posesión del inmueble. Sin embargo, se considera al Boleto como un verdadero contrato de compra venta en el que se establece la obligación de escriturar (también llamado principio de ejecución de contrato). Es decir, aquí ya no hay posibilidad de arrepentimiento. Si una de las partes se arrepiente, la otra podrá optar por continuar con la operación, obligando a la parte que se arrepiente a cumplir con sus obligaciones, o deshacerla.

¿Cuál sería el porcentaje del precio se entrega generalmente al momento de suscribirse el Boleto de Compra Venta?

En la generalidad de los casos, el porcentaje entregado por la compradora a la firma del boleto el 30% del monto de la operación. Sin embargo, este porcentaje puede variar si las partes, de común acuerdo, así lo convienen.

¿Cómo el comprador puede asegurarse que el vendedor sea el titular del dominio del inmueble del que esta disponiendo, que el dueño no esté inhibido y que el inmueble no tenga «problemas» (hipotecas, embargos, etc.)?

Para estas dudas, es de principal importancia que los compradores consulten a un profesional de su confianza, a quien deberá entregársele en esta instancia una copia del título de propiedad para su primer estudio. Asimismo, deberá solicitarse al Registro de la Propiedad Inmueble y previo a la firma del Boleto de Compra Venta, «Un Informe de Dominio del Inmueble» y un «Informe de Inhibiciones del Propietario». De ellos surgirá la situación dominial del inmueble y de si el dueño tiene registradas inhibiciones. En caso de que el vendedor fuese una sociedad el profesional verificará la documentación correspondiente que habilite al representante legal a firmar el Boleto de Compra Venta.

¿A qué se refiere cuando se habla de un informe de dominio?

Es un informe/instrumento público que es solicitado y luego otorgado por el Registro de la Propiedad Inmueble. Es la fotocopia de la «ficha» del Inmueble de la que surge su ubicación y dimensiones, quién es el dueño hoy y si tiene algún gravamen (hipoteca, embargo). Es importante cotejar que las medidas y superficies del inmueble se correspondan con las que uno cree comprar. Estos informes tienen costos que se encuentran estipulados por el mismo registro

¿A que nos referimos cuando hablamos de un informe de Inhibiciones?

Este como el anterior es un informe/instrumento público solicitado y luego otorgado por Registro de la Propiedad Inmueble del cual surge si la persona vendedora no está «inhibida» para vender. Es decir, hay que pedir un informe por el dueño y otro por el inmueble. Estos informes tienen costos que se encuentran estipulados por el mismo registro.

¿Qué sucedería si el titular del dominio del inmueble que figura en el registro ha fallecido?

El principio general establece que sólo puede vender quien figure como dueño en el Registro de la Propiedad Inmueble, aunque la ley establece algunas excepciones, ésta es una de ellas. Aunque claro está, con determinados requisitos. Es necesario que se haya tramitado la sucesión de la persona fallecida, sabiéndose en consecuencia quiénes son los herederos que deberán firmar el Boleto y la correspondiente escritura. También es necesario que el juez ya haya ordenado que ese bien se «inscriba» a nombre de los herederos, o en su defecto que haya autorizado su venta. De todo ello el escribano deberá dejar constancia en la escritura para que el Registro proceda a inscribírsela. A este tipo de escrituras se las llama «Ventas por tracto Abreviado», porque en el Registro se pasa de la persona fallecida al nuevo comprador, sin inscribirse el inmueble a nombre de los herederos.

¿Cuál sería el plazo conveniente a estipular entre la firma del Boleto de Compra Venta y la Escritura?

Este plazo se debería estipular entre las partes de acuerdo a sus necesidades. En la normalidad de las negociaciones es un plazo de no menos de treinta días corridos.

¿Quién debería ser el encargado de confeccionar el  Boleto de Compra Venta?

Recomendamos especialmente solicitar el asesoramiento de un profesional de su confianza (abogado, escribano) dada la importancia del instrumento. Si bien existen modelos o formularios «tipo», cada operación puede tener sus características particulares.

¿Con respecto a la designación del escribano interviniente, cuál de las partes s debe encargar de designarlos?

En principio usualmente el escribano lo designa el comprador al momento de firmarse el Boleto de Compra Venta. Existen excepciones, por ejemplo si la compra es con saldo de precio, es decir que el vendedor la financia, en esos casos al escribano suele designarlo la parte vendedora. También ocurre lo mismo cuando se trata de una «primera venta», es decir un edificio «a estrenar» o un nuevo loteo.

¿En el caso de que el comprador realiza la compra con ayuda de un crédito bancario puede designar escribano para la compra?

En este caso puntual si se puede. El Banco no puede imponer un escribano para la escritura de compra venta. Incluso existe una Ley Nacional sancionada en el mes de abril de 1999 que así lo establece. Es muy usual que exista un escribano para la compra y otro para la hipoteca. Tampoco debe prestase atención al pretexto de que de esa manera resulta más barato, puesto que no hay duplicación de tareas, ya que el escribano que realiza la hipoteca utiliza copia de la documentación y certificados tramitados por el escribano que realiza la compra.

¿en el caso de que una de las partes tenga un escribano de confianza y no sea de la jurisdicción donde se encuentra el bien objeto de la transacción, puede intervenir en la transacción?

Está permitido. El escribano de confianza es «Escribano Público Nacional» y puede realizar operaciones de cualquier lugar del país. En algunas provincias para algunos trámites (por ejemplo, la inscripción del nuevo título) deberá utilizar los servicios de otro profesional, pero la escritura de venta la puede en todos los casos hacer su escribano de confianza.

¿Cuál es la función del escribano en una escritura de compraventa?

Principalmente de asistencia y asesoramiento a las partes. Al redactar la escritura el escribano, en general verifica los antecedentes del título mediante su estudio, resguardando al comprador de que los antecedentes sean auténticos y no tengan vicios. Asimismo, una vez firmada la escritura se encarga de inscribir el correspondiente testimonio en el Registro de la Propiedad Inmueble.

¿Los honorarios de los escribanos intervinientes son afrontados por cuál de las partes, y cómo se distribuye el pago de los gastos?

Los honorarios del escribano los paga la parte compradora. En cuanto a los gastos, los usos y costumbres establecen que todos los gastos relacionados con la tramitación previa a la escritura los paga la parte vendedora, y aquellos posteriores a la firma los paga la parte compradora (ej. Inscripción de nuevo título).

¿en el caso de que se adeuden impuesto del inmueble objeto de la compraventa, quienes se deben hacer cargo del pago de los mismos?

Previo a la escritura el escribano interviniente solicitará los estados de deuda del inmueble con relación a los «Impuestos» que se pudieran adeudar (rentas provinciales, municipales, etc.). En caso de existir deuda el escribano deberá retener el importe correspondiente al momento de la firma. Con relación a los «Servicios» (Ej. Luz, Gas, Teléfono), deberá hacerse una retención «estimativa», en base a los últimos consumos. Si se trata de una propiedad horizontal, también requerirá la certificación de deudas por expensas comunes.

¿Cuándo se entrega la posesión del bien?

Normalmente el día de la escrituración, se entregan las llaves y el nuevo propietario toma posesión del bien. La entrega del inmueble en el momento de la firma del Boleto de Compra Venta conlleva un riesgo muy grande para el vendedor dado que si por cualquier circunstancia el negocio no se perfecciona el comprador debe entregar al vendedor el inmueble con todas las complicaciones que ello puede generar.

¿Cuáles son los lineamientos generales de la ley del Régimen de Bien de Familia?

La norma establece un régimen que tiende a proteger el inmueble, en el cual una familia habita, de las contingencias que pudiere tener relacionadas con las variaciones del patrimonio de su propietario. Es decir, fija un límite mínimo al cual los acreedores del dueño no pueden acceder; obviamente con ciertos requisitos y limitaciones.

¿Cuáles son los requisitos necesarios con relación al inmueble?

Debe tratarse de un inmueble urbano o rural, no pudiendo así afectarse un lote de terreno. Dicho inmueble puede pertenecer a un único dueño o a varios, pero en principio el propietario con su familia está obligado a habitar el bien. No puede tener más de «un solo» bien afectado a este beneficio en todo el país.

¿Aun cuando el inmueble sea de un valor elevado puede afectarse al régimen de Bien de Familia?

En cuanto al valor del inmueble debemos decir que, si el destino es vivienda, se acepta cualquier valuación.

¿Quiénes son considerados familiares para la ley?

La ley dice que se entiende por «familia» al propietario, su cónyuge y descendientes o ascendientes. Si no existieren éstos, colaterales «hasta» el tercer grado de «consanguinidad» que convivieren con el constituyente. Es decir, en la línea colateral hasta el tercer grado se encuentran incluidos los hermanos, tíos y sobrinos, pero no los primos ya que se encuentran en un cuarto grado. Quedan excluidos los parientes por afinidad, es decir suegra/o, nuera yerno, madrastra/padrastro y cuñada/o.

¿Qué beneficios acarrea?

En principio el «Bien de Familia» no puede ser ejecutado o embargado por deudas de origen posterior a su inscripción, salvo por deudas provenientes de impuestos o tasas que pesen sobre el inmueble.

¿Desde qué momento se obtienen los beneficios?

Es importante aclarar que los beneficios corren a partir de su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble. Es decir, que si se realiza por escritura pública, desde la inscripción de ésta en dicho Registro.

¿El trámite es muy costoso?

Lo primero que debemos decir es que el trámite es gratuito si se hace «personalmente» en el Registro de la Propiedad Inmueble. Es necesario concurrir con el título de propiedad y los instrumentos que acrediten el parentesco (libreta de familia o partidas de matrimonio o nacimiento). No obstante, puede también efectuarse el trámite a través de su escribano de confianza, incluso al mismo momento de realizarse la escritura de compra. En algunos casos también puede hacerse a través de la vía judicial.

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¿Puede afectarse un inmueble que se encuentre hipotecado?

Sí, puede afectarse un inmueble que se encuentra hipotecado. En este caso, el acreedor hipotecario será el único acreedor que podrá ejecutar el inmueble.

¿Cuándo un inmueble estuviera afectado afectado, puede hipotecarse sin desafectar el bien de familia?

Sí, puede hipotecarse un inmueble que se encuentra afectado al régimen sin necesidad de su desafectación. En este caso, el acreedor hipotecario será el único acreedor que podrá ejecutar el inmueble.

 

¿Los trámites que deben realizarse hasta la escrituración son similares si compro una casa, un lote o un departamento?

Sí, en todos los casos se trata de inmuebles. Existen algunas variantes en cuanto a las gestiones que debe realizar el escribano, pero al comprador en definitiva prácticamente no lo influyen. Si el inmueble objeto del negocio es una casa, es conveniente cotejar que exista correspondencia entre el plano aprobado por la municipalidad respectiva y lo efectivamente construido. En caso de existir diferencias, esta situación podría acarrear algunos problemas. Además, en la provincia de Buenos Aires es necesario que intervenga un agrimensor previo a la escritura cuando se trate de casas, terrenos o departamentos «en planta baja», a fin de que denuncie a la Dirección de Rentas las posibles nuevas construcciones. Este trabajo según la costumbre lo costea la parte vendedora.

¿A que nos referimos cuando hablamos del ITI?

A lot depends on why you are buying the house. Are you buying it mostly as a home or mostly as an investment? There is a difference.

For the most part, upgrades are high-profit items for builders. They aren’t designed to enhance the value of the house, but make you happier with the house you do buy.

Este es el un impuesto que se denomina, Impuesto a la Transferencia de Inmuebles. Los agentes de retención son las Escribanías, que tiene la obligación de retener el 1,5% sobre el monto de escrituración salvo que se presente el certificado de no retención. Este impuesto se le aplica tanto al que vende un inmueble como a las sucesiones indivisas.

¿Cuándo hablamos del COTI, a que estamos haciendo referencia?

Este es el caso cuando el titular de una propiedad, ya sea que sea una persona física, jurídica o sucesiones indivisas) decide poner en venta un inmueble por un valor igual o superior a $1.500.000 está obligado a informarle a la AFIP de tal circunstancia. Para ello hay que solicitar el Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI). Sin el COTI no se pueden ofrecer en venta inmuebles por ningún medio (electrónico, cartel, gráfico, etc).

Así como el titular de dominio está obligado a obtener el COTI antes de poner su inmueble en venta las inmobiliarias también están obligadas a contar con el COTI al hacer la oferta pública del inmueble y son pasibles de severas multas si no cumplen esta obligación.

El precio de oferta informado a la AFIP mediante el COTI puede ser modificado cuantas veces sea necesario durante el proceso de venta del inmueble. Esto quiere decir que, de informar hoy un precio por un inmueble, no significa que luego no se pueda vender por mayor o menor valor, acorde con las fluctuaciones del mercado. Las historias de los cambios de precio de oferta quedan registradas en la AFIP. No se puede realizar la escritura traslativa de dominio si no se ha obtenido previamente el COTI.

¿A que nos referimos cuando hablamos del Impuesto Al Sello?

Que a partir del año 2009, la legislatura Porteña impuso el impuesto al Sello en el ámbito de la Capital Federal. Lo cual alcanza a todos los actos y contratos onerosos, además de dominios y alquileres.

Por lo tanto, están sujetos al Impuesto de Sellos los actos y contratos de carácter oneroso, siempre que se otorguen en jurisdicción de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, así como también los otorgados fuera de ella y que produzcan efectos en la jurisdicción de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, formalizados en instrumentos públicos o privados, o por correspondencia, así como los que se efectúen con intervención de las bolsas o mercados de acuerdo con lo que se establece a dichos efectos.

Hasta el momento este gravamen alcanzaba solamente a las Escrituras Públicas o instrumentos de cualquier naturaleza u origen por los que se transfiere el dominio o se otorgue la posesión de inmuebles situados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y a los contratos de locación y sublocación de inmuebles en los que se desarrollen actividades comerciales y de viviendas con muebles que se arrienden con fines turísticos, y de leasing.